2017年绍兴年终白皮书之房地产政策篇

来源:房天下 2018-01-05 09:45

[摘要] 导语:2017年房地产行业政策主要集中在以下几方面:一是为抑制短期炒作、防止市场的投机行为,针对持有环节的限售政策正成为越来越多城市进行调控的“杀手锏”,也成为本轮全国多城市楼市调控的新特点、新思路;

导语:2017年房地产行业政策主要集中在以下几方面:一是为抑制短期炒作、防止市场的投机行为,针对持有环节的限售政策正成为越来越多城市进行调控的“杀手锏”,也成为本轮全国多城市楼市调控的新特点、新思路;二是2017年5月19日,住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开向社会征求意见。这是我国首部专门针对住房租赁和销售的法规,是国家对租赁市场的管理首次上升到国务院条例高度,也是房地产调控长效机制的一部分;三是为适应住房公积金缴存职工异地流动,跨城市转移接续住房公积金的业务需求,推进“互联网+政务服务”,住房城乡建设部组织开发建成的全国住房公积金异地转移接续平台,自2017年7月1日起全面投入使用。

一、楼市调控不断升级限售成为调控新特点、新思路

(一)调控政策已经开始从交易环节向持有环节延伸

2017年3月以来,以限购、限贷2017年房地产政策主基调。但从今年各地的政策看,限购、限贷已经不足以稳定房地产形势了,限售开始被应用到本轮楼市调控中。所谓限售,是指新购住房需取得产权证满一定年限,方可上市交易或办理转让公证手续。以往历次调控的主要政策,不论限购限贷还是调整税费,都是针对交易环节。除了试点房产税的上海和重庆外,对房地产持有环节的调控几乎没有。至此,历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。从限购、限贷到如今的限售,意味着房地产调控政策已经开始从交易环节向持有环节延伸,主要目的是抑制短期炒作、防止市场的投机行为。目前,限售正成为越来越多城市进行调控的“杀手锏”,也成为本轮全国多城市楼市调控的新特点、新思路。据中原地产研究中心最新统计数据,包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南宁、张家口等30余城已经执行限售政策。未来,限售的城市范围将越来越大并将快速向三四线城市蔓延,后续可能会超过50个城市执行限售。

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绍兴房地产市场限售新政:市区买房2年后才能卖。10月11日,浙江绍兴市住房和城乡建设局、绍兴国土资源局发布《关于保持和促进房地产市场平稳运行的通知》。通知指出,2017年10月13日起,在绍兴市区(越城区、柯桥区、上虞区、袍江开发区、滨海新城)新购买的住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证书满2年后方可转让,购买时间以交易合同网签时间为准。

(二)限购、限贷政策结合,短线交易的空间消失

限售,事实上就是楼市的“去杠杆”政策。限售使得购房者必须要以自用为目的配置资金。限售对房地产市场的影响主要表现在以下两个方面:一方面,通过限制住房交易后的再次转让,增加了住房持有成本,同时也防范资金快进快出,有力打击了各类炒房和套现的现象,起到抑制投资投机的作用,使当前的楼市降温。和房地产税相比,限售仅两三年最多不超过五年,虽然持续性不强,并且还会随房地产形势变化产生变数,但在政策存续期,对短期炒房客的打击效果比房地产税明显。尤其是与限购、限贷政策结合,短线交易的空间消失,住房成交量价自然会回归理性。另一方面,限售政策将利好准备长期持有的刚需购房者,保证了房地产市场的稳定发展,有利于楼市长期平稳发展。

二、住房租售市场迎来首部法规

(一)我国首部专门针对住房租赁和销售的法规

早在2015年,中央经济工作会议上就提出要“建立购租并举的住房制度”;2016年年底,中央经济工作会议上明确提出要加快住房租赁市场立法;2017年年初,国务院将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目,列入今年的立法工作计划。2017年5月19日,住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)公开向社会征求意见。这是我国首部专门针对住房租赁和销售的法规,是国家对租赁市场的管理首次上升到国务院条例高度,也是房地产调控长效机制的一部分。《征求意见稿》包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任等内容,从多个角度规范房屋租赁和销售市场,尤其是对于租赁市场的各个参与主体都进行了行为约束,承租人成为最大受益方。

《征求意见稿》共七章,四十七条,从国家法律层面规范了住房的租赁和销售管理,堵塞了大部分市场乱象,针对性很强。其中引人关注的是《征求意见稿》对租房市场进行了比较多的着墨,第二章共13条内容,均为住房租赁的相关条例,涉及租金、合同制定、押金收取、居住空间标准等多个方面。例如,对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金;鼓励租赁双方签订3年以上的长期租赁合同并给予相关政策支持;出租人收取押金应当在住房租赁合同中约定押金数额和返还时间,除合同约定情形外,不得扣留押金,扣留押金需承担举证责任。同时明确除当事人另有约定外,承租人应当按月支付租金等等。

(二)建立租售并举的楼市消费观念

“租售同权”在《征求意见稿》中亦有所体现。经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证,并享受规定的基本公共服务。《征求意见稿》搭建了“租售同权”的平台,不仅约束了住房租赁乱象无法可依的状态,也向长期处于弱势地位的承租人倾斜,使得房东和租客处于相同的法律地位和享有同样的权利,从而让住房租赁和销售市场法治化、规范化。此次《征求意见稿》的出台,标志着国家住房租赁市场立法有了实质性的进展。该政策的目的是建立租售并举的楼市消费观念,核心是稳定租赁关系,提高租户在交易环节的话语权,保护租户的权益。此次立法“剑指”住房租赁市场,一方面有利于解决目前住房租赁中存在的当事人权益保障不充分、市场秩序不规范、监管制度不完善等诸多问题,促进整体住房租赁市场的良性发展;另一方面,从更深层意义上来讲,实现“购租并举”的楼市消费观念,用规范的租赁市场对购房热进行降温和分流,将有助于抑制房价,建立房地产市场发展的长效机制。

绍兴率先迎来租售同权,租房有补贴,孩子就近入学。浙江省住建厅发布《关于开展省级住房租赁市场培育试点工作的通知》,确定了温州市、绍兴市、嘉善县、义乌市为省级住房租赁试点城市,开展试点相关工作。

三、全国住房公积金异地转移接续平台建成并全面投入使用

多年以来,我国在房地产调控中十分注重发挥公积金作用,但由于住房公积金长期未实行全国联通,大量异地打工者的公积金滞留在账户上无法动用,造成了公积金闲置。据住建部等部门发布的数据显示,截至2016年年末,我国住房公积金缴存总额超过10万亿元,缴存余额也有4.5万亿多元,但当年因住房消费类提取和发放个人住房贷款总额仅为2.2亿元,不到全年商品房销售额的1/4。为适应住房公积金缴存职工异地流动,跨城市转移接续住房公积金的业务需求,推进“互联网+政务服务”,住房城乡建设部组织开发建成了全国住房公积金异地转移接续平台,自2017年7月1日起,住房公积金异地转移接续业务已全部可以通过平台办理。据不完全统计,目前已有包括北京、上海、广州、深圳等20余个城市已接入全国住房公积金异地转移接续平台。

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住房公积金异地转移接续平台全面投入使用具有重大意义:首先,使住房公积金在全国范围内实现了“账随人走,钱随账走”,达到了让信息多跑路、群众少跑腿的目标,解决了过去职工往返奔波、手续繁杂、时间过长等问题,提升了住房公积金服务效率。其次,使异地劳动者平等享受到了住房公积金的福利,能够自由支配公积金,使他们在住房公积金上的合法权益得到了保障。最后,住房公积金异地转移实现后对我国的住房消费市场也会产生一定促进作用,但更多体现在三四线城市上。从三四线城市走出的劳动者由于一二线城市的高房价会更倾向原籍地购买住房,对我国三四线城市的商品房去库存和农村地区的城镇化建设将起到明显的推动作用。

绍兴办理公积金贷款带齐材料跑一趟银行就行。新一代公积金管理系统上线,如今绍兴办理公积金贷款业务,带齐材料跑一趟银行受理点就行。对申请公积金贷款的市民来说,如今的贷款业务流程分为六步。第一步,贷款申请人持相关材料向银行受理网点提出申请;第二步,银行网点对申请人贷款资格进行初审,并与申请人预签借款合同和借款凭证,约定扣款账号,并提交中心审核审批;第三步,中心在一个工作日内进行审核和审批(异地贷款七个工作日内);第四步,审批通过银行办理抵押、预抵押等手续,并将相关业务资料移交中心;第五步,中心向银行发送放贷指令;第六步,银行发放贷款并向中心实时返回放款信息。在新系统下,贷款发放、贷款归还等核心工作均由公积金中心发起,受托银行根据中心的指令作放款和扣收操作。自主模式下,每月20日为固定还款日,新系统设置按月足额扣收应还贷款本息,20日扣款不成功作转逾期处理。对市本级的职工来说,可以前往越城区工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、浦发银行等共14个银行受理点办理公积金贷款业务,公积金柯桥分中心、上虞分中心、诸暨分中心、嵊州分中心、新昌分中心也设置了相应的银行贷款受理网点。

四、中国房地产市场2017年总结 & 2018年展望

(一)政策:地方调控深化,长效机制加速推进,积极引导预期

2017年,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调,地方以城市群为调控场,从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变,限购限贷限售叠加土拍收紧,供应结构优化,调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密,大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点,在控制房价水平的同时,完善多层次住房供应体系,构建租购并举的房地产制度,推动长效机制的建立健全。

未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性,主体政策收紧趋势不变,形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制,中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设,2018年长效机制落实将进一步加快。同时,短期调控与长效机制的衔接将更为紧密,在维持房地产市场稳定的同时,完善多层次住房供应体系,这也将对未来房地产市场产生更深远的影响,推动住房观念变化和住房居住属性强化,为房地产市场稳定建立更稳固的基础。

(二)成交:成交量增速放缓,销售规模再创新高

2017年,在“房住不炒”总基调下,全国商品房成交量增速有所放缓,但销售规模再创新高。优秀房企把握市场结构性热度轮转机遇,走出了波澜壮阔的业绩大年,百亿房企大幅扩容。

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(三)土地:成交规模近四年首增长,缓解供应压力,但高价地存风险

全国各类土地推出量由降转升,住宅用地推地量增幅最大。2017年以来,为缓解供求压力,政府积极推地,尤其是住宅用地,推地量增幅最大。全国300个城市共推出各类用地20.1亿平方米,同比增长9.7%,增幅较2016年上升了20.2个百分点,推地总量与2015年基本持平。成交方面,各类土地成交量开始回升,2017年共成交17.1亿平方米,同比增长10.2%,其中,住宅用地成交8.2亿平方米,同比增长19.5%。

住宅用地成交楼面均价继续上涨,溢价率开始回落。2017年全国300个城市各类用地成交楼面均价为2374元/平方米,较2016年同期上涨26.1%。其中住宅用地楼面均价为4069元/平方米,同比上涨22.5%;商办用地为2401元/平方米,同比上涨19.3%。溢价率方面,2017年全国300个城市各类用地平均溢价率为28.9%,较2016年下降14.0个百分点。其中,住宅用地平均溢价率33.7%,较2016年下降21.2个百分点;商办用地平均溢价率为12.9%,较2016年下降1.3个百分点。

(四)2018年中国房地产市场展望

展望2018年,经济增长向好趋势不变,就业情况保持良好,同时金融严监管、去杠杆政策延续,物价存一定上涨压力,外围货币环境变化对人民币汇率的影响仍未消除,内外因素共同决定短期内货币政策不存在放松的基础,而适度的中性调控更符合国内经济结构调整的需要。

政策方面,长效机制建设迎关键期,市场中长期运行环境逐步确立,短期调控不放松稳预期。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的,不是用来炒的”这一明确的主线,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期。房地产长效机制将加快推出,主要涉及土地、金融、税收、租购并举等四个方面:

一方面,“十九大”报告给未来5-10年的房地产市场定调,未来调控政策、市场走势都将紧紧围绕“房住不炒”展开;另一方面,房地产长效机制将加快推出,主要涉及土地、金融、税收、租购并举等四个方面。

其一,着力增加土地供应,但供地结构将会调整,重点保障租赁、保障性住房土地供应,尤其是租赁用地供应将大量增加。

其二,金融政策保持稳健中性,有序推进去杠杆,尤其是居民杠杆率不能继续提升,房企资金周转压力将会在年底进一步显现。

其三,房地产税将加快推出步伐,房地产税也是取代短期行政手段的重要方式。

其四,租购并举的住房制度。目前正在加速推进,上海、杭州等市密集挂牌并出让多宗纯租赁用地,后期增加操作性的政策将进一步出台。

* 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
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陈晔

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